Wer hierzulande in Immobilien investieren möchte, hat die Wahl: selbst nutzen oder vermieten? Beide Wege gelten als gute Vermögensanlagen, doch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der letzten Jahre haben das Kalkül gehörig durcheinandergebracht. Steigende Zinsen, veränderte Kaufpreise, neue steuerliche Rahmenbedingungen fordern eine nüchterne Bestandsaufnahme.
Eigenheim: Sicherheit, aber mit Opportunitätskosten
Das selbstgenutzte Wohneigentum hat in Deutschland einen hohen Stellenwert, was nicht verwundert: Es schafft Planungssicherheit, schützt vor Mietsteigerungen und ermöglicht mietfreies Wohnen im Alter. Doch handelt es sich hier nicht um ein klassisches Investment im finanzwirtschaftlichen Sinne.
Das selbstgenutzte Objekt wirft keine laufenden Erträge ab, sondern bindet Eigenkapital, das anderswo genutzt werden könnte, etwa in Aktien, ETFs oder eben in einer fremd vermieteten Anlage-Immobilie. Hinzu kommen laufende Kosten, die Eigenheimbesitzer oft nicht auf dem Schirm haben: Instandhaltungsrücklagen von 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewertes pro Jahr sind ein guter Richtwert. Dazu kommen Grundsteuer, Versicherungen und eventuell Hausgeld, falls es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Steuerlich interessant ist das Eigenheim für Selbstnutzer wenig. Weder lassen sich Schuldzinsen noch Abschreibungen steuermindernd geltend machen. Der sogenannte Schuldzinsenabzug steht nur vermieteten Objekten offen.
Vermietete Immobilien: Rendite, Aufwand und steuerliche Stellschrauben
Bei einem fremd vermieteten Objekt sieht die steuerliche Rechnung ganz anders aus. Schuldzinsen auf das Darlehen, Verwaltungskosten, Reparaturen, Maklergebühren für Neuvermietungen sowie eine lineare Abschreibung (AfA) von 2 Prozent jährlich auf den Gebäudewert, ab Baujahr 2023 sogar 3 Prozent, können als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Wer ein Objekt mit einem hohen Anteil an Fremdkapital kauft, kann in den ersten Jahren steuerliche Verluste anfallen lassen, die er mit allen anderen Einkünften verrechnen kann.
Die Bruttomietrendite, also das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis, lag in deutschen Großstädten lange unter 3 Prozent, in vielen Lagen kaum über 2 Prozent. Zwar ist nach dem Preisrückgang in den Jahren 2022 bis 2024 und bei stabilisierten Mieten die Lage in Teilen des Marktes etwas besser geworden. In mittelgroßen Städten und strukturstarken Regionen lassen sich heute wieder Nettomietrenditen von 3,5 bis 4,5 Prozent erzielen, wenn der Kaufpreis stimmt.
Aber: Die Mühen der Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung und das Leerstandsrisiko sind die Kehrseite der Medaille eines jeden Vermieters. Leerstand bedeutet: laufende Kosten ohne Einnahmen. Selbst gut bewirtschaftete Immobilien sollten mit einem Leerstandspuffer von etwa vier bis sechs Wochen pro Jahr kalkuliert werden.
Finanzierungskosten als entscheidender Faktor
Eine der einflussreichsten Größen in der Rentabilitätsrechnung der letzten Jahre sind die Bauzinsen. Während die Zinssätze für zehnjährige Baudarlehen im Jahr 2021 noch unter einem Prozent lagen, sind sie bis ins Jahr 2023 auf über 4 Prozent angestiegen. Aktuell bewegen sie sich je nach Bonität und Beleihungsauslauf zwischen etwa 3,5 und 4 Prozent.
Diese Entwicklung hat erhebliche Auswirkungen auf beide Arten der Investition. Bei einem Eigenheim führen die höheren Zinsen zu einer direkten Erhöhung der monatlichen Belastung im Vergleich zur Miete, was in vielen Städten die „Kauf-vs.-Miete“-Abwägung weiterhin zugunsten der Miete verschiebt. Bei Kapitalanlagen erhöht sich der Anteil der Fremdfinanzierung an den Gesamtkosten, was die anfängliche Rendite verringert. Wer ohne nennenswerten Eigenkapitalpuffer in Immobilien investiert, riskiert, in den ersten Jahren einen negativen Cashflow zu generieren.
Ein zentraler Aspekt ist der sogenannte Hebeleffekt (Leverage): Wenn jemand eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro mit einem Eigenkapital von 50.000 Euro erwirbt, erzielt er prozentual eine wesentlich höhere Rendite auf das eingesetzte Kapital als jener, der das gesamte Investment mit eigenen Mitteln bestreitet – vorausgesetzt, die Mietrendite übersteigt den Zins. Überschreiten die Zinsen jedoch die Objektrendite, dreht sich der Hebel um, und das Investment wird nachteilig für den Investor.
